Cientos de inversionistas individuales en proyectos de finca raíz pierden todo su dinero en Estados Unidos

Otro día, y otro debacle en inversiones en finca raíz. Hoy el diario WSJ publico un articulo acerca de las millonarias perdidas de más de 300 inversionistas que siguieron los consejos financieros de Jay Gajavelli, e invirtieron sus ahorros en viviendas familiares que resultaron en grandes perdidas. Muchos individuos como por ejemplo Munzer Haque invirtió en Applesway (la compañia de Jay) los ahorros de toda su vida en estos proyectos que prometía duplicar el dinero en 3 o 5 años.

No me sorprende este desfalco, a mirar algunos de los rendimientos que prometía Applesway. En su pagina de Youtube Applesway prometía una taza interna de retorno del 22.44%, y un retorno anual de inversion del 10%. En 5 años la promesa era generar 154.71% de retorno total sobre la inversión, cifras muy optimistas especialmente para este tipo de producto y las condiciones actuales del mercado. Quizá Jay tenia buenas intenciones al operar su compañía, pero en el transcurso de mi carrera, he visto como multiples proyectos fracasan, a pesar de las buenas intenciones de sus fundadores. BD Bachata en Colombia es un ejemplo de ello, pero como este hay muchísimos mas ejemplos alrededor del mundo que han terminado en profundas decepciones a sus inversionistas.

Applesway perdio mas de 3,000 apartamentos en 6 complejos que fueron rematados recientemente. Según el canal de youtube de Jay el total de unidades a Feb 24 del 2022 era de 7,500 unidades, esto quiere decir que la perdida fue del 40% del portafolio total, una de los peores desastres de inversion en finca raíz que se ha visto en Estados Unidos desde la crisis financiera del 2008.

Hay varias razones por las que este experimento de Applesway fracaso, una de ellas fue el adquirir créditos a tazas variables. Jay no pudo reunir todo el efectivo que necesitaba para algunos de sus proyectos, así que decidió adquirir créditos hipotecarios con tazas variables para cubrir el balance. Esto resulto catastrófico, pues las tazas de interés aumentaron y prestamos con tazas de interés iniciales al 3.5% subieron precipitosamente en muy corto tiempo. Cuando Applesway intento subir las rentas, muchos arrendatarios no pudieron pagar el incremento, y empezaron a retrasarse en sus pagos. Los gastos operativos también aumentaron debido a la inflación, servicios públicos, mantenimiento, mano de obra, etc. subieron impactando negativamente la utilidad. Casos como Jay no son unidos en Estados Unidos, según un análisis del WSJ, $115 billones son invertidos en programas de este tipo anualmente.

Cuando compañías como Applesway crecen y empiezan a meterse en proyectos mas grandes, el riesgo aumenta significativamente, especialmente cuando se incorpora financiación. Esta es una de las razones por las que me gustan los condo hoteles pequeños, de 100 habitaciones o menos. Porque generalmente estos proyectos se terminan rápido, normalmente en un periodo de 18 a 24 meses, y por lo general todas las unidades son adquiridas por inversionistas individuales, lo que minimiza el riesgo, pues el proyecto se autofinancia, sin requerir prestamos bancarios a intereses variables.

Hay que tener muchísimo cuidado con compañías que han tenido mucho éxito en sus inicios con proyectos pequeños que se embarcan en proyectos más grandes que requieren estructuras financieras mucho mas sofisticadas.

Otro elemento importante al que los inversionistas deben prestar mucha atención es la comunicación. En Estados Unidos, los patrocinadores, o sindicadores que son aquellos que reúnen el dinero de los inversionistas y adquieren las propiedades no están obligados por ley a reportar resultados de operaciones o resultados financieros, y cuando no lo hacen por su propia cuenta es una señal de que algo puede andar mal. Los inversionistas de Applesway no se enteraron de que su inversion estaba en riesgo hasta cuando llego la hora del remate.

Este tipo de desastres es el que me inspiro a crear condo hotel partners, porque me canse de ver como inversionistas pierden sus ahorros de toda la vida invirtiendo en proyectos de finca raíz muy ambiciosos, pero de alto riesgo. En mi compañía siempre busco por condo hoteles en ubicaciones estratégicas, con un gran potencial de flujo de caja, desarrollado por compañías de gran experiencia en hotelería, y en el mercado en donde están ubicados, y finalmente manejado por operadoras con amplia trayectoria en el sector. Siempre busco proyectos pequeños, con valor agregado y que pueda ser financiado en su totalidad por inversionistas especialmente en este momento que las tazas de interés están al 6%+ en los Estados Unidos y 10%+ en varios países de Latino America.