Preguntas frecuentes antes de invertir en un Condo Hotel en Punta Cana

Hay dos tipos diferentes de Condo Hoteles, el primer tipo son los hoteles de marca, como por ejemplo Motto by Hilton Recife o el Hampton Inn Bariloche en Argentina, estos hoteles son operados generalmente por la marca, o por una operadora hotelera de trayectoria y se pueden reservar en los sitios de la marca, en este caso Hilton.com o a través de Online Travel Agencies (OTAs) como Booking o Expedia. Luego están los hoteles independientes que no pertenecen a marcas grandes y normalmente son manejados por operadores de experiencia local. En República Dominicana por ejemplo, Xëliter es una operadora hotelera que administra Condo Hoteles en las regiones de Playa Dorada, Punta Cana, Samana y Las Terrenas, pero no administra hoteles de grandes marcas ni tampoco internacionalmente. Estos hoteles también aparecen en los websites de Online Travel Agencies como Expedia y Booking.com al igual que en el website de la operadora hotelera, en este caso www.xeliter.com.

En Condo Hotel Partners tenemos hoteles en estas dos categorías, Nuestras inversiones en Ansaya Downtown Punta Cana y Momentum Vistacana están en la categoría de hotels independientes que serán administrados por una operadora regional, pero también tenemos inversiones como en el Motto Recife en Brasil, que sera administrado por Atlantica Hospitality International (la mayor operadora hotelera en Sur America), y pertenecerá a la marca de Hilton.

La operación y distribución de capital para inversionistas en el caso de los hoteles de marca es un poco mas clara y sencilla que en el caso de los hoteles independientes, En los hoteles independientes los rendimientos y beneficios para los dueños varian dependiendo de cual sera la operadora hotelera. Estas son algunas de las preguntas frecuentes que debes tener en cuenta antes de invertir en un condo hotel independiente en Punta Cana, República Dominicana:

Cuantos días al año podré utilizar la unidad que estoy comprando?

Tanto los condo hoteles de marca como los hoteles independientes le dan diferentes beneficios a sus propietarios. Por lo general los hoteles ofrecen 30 noches de uso personal por año para sus dueños, este es el caso de Faranda Single1 Punta Cana, en otros casos los condo hoteles son mucho mas generosos como en el caso de Palace Suites by Whyndam que permite el uso del condo hotel por diez semanas, y en algunos casos también los condo hoteles ofrecen uso ilimitado de la unidad, este es el caso se Ansaya at Aldea en el que los propietarios podrán sacar la propiedad del pool de renta por seis meses o más. Es importante que tengas esto en cuenta a la hora de invertir, porque si todos los ingresos se juntan en un pool común, no es conveniente un condo hotel que permita el uso de muchas noches por año a sus dueños. En Condo Hotel Partners nos gusta que el limite sea de 30 noches por año que es lo que ofrecen la mayoría de condo hoteles en Punta Cana, ese es un buen balance que permite una optimización de ganancias al mismo tiempo que disfrutas de tu inversion. También debes tener en cuenta que las noches en que se usa la unidad a nivel personal, en la mayoría de los casos deberas seguir pagando la administración y la energía.

En caso de que la marca se encuentre en otras ciudades, poder cambiar las noches de mi condo hotel por noches en otro condo hotel?

Este es un beneficio importante de tener en cuenta cuando inviertes en un Condo Hotel en Punta Cana. Hay marcas independientes que están abriendo otros hoteles en otras regiones de Punta Cana, e incluso por fuera de República Dominicana. Este por ejemplo es el caso de Faranda Single1 que esta construyendo dos hoteles mas, uno en Cabarete en República Dominicana y otro en Jamaica. En Faranda Single1 tu podrás hacer uso de los hoteles en estos dos destinos, en lugar de la propiedad que estas adquiriendo en Punta Cana. Otros proyectos como por ejemplo el Palace Suites by Wyndham en Downtown Punta Cana ofrecerá descuentos en otros condo hoteles de la desarrolladora como por ejemplo el Everest Tower by Whyndam en Santo Domingo.

Hay periodos en los cuales no podré usar mi unidad?

El propósito de los condo hoteles es generar el máximo de rentabilidad, por esta razón la mayoría de Condo Hoteles en Punta Cana tiene restricciones de uso en alta temporada, que corresponde a los meses de Febrero a Abril. Algunos hoteles puede tener restricciones en los meses de Diciembre, Enero, y Mayo - Agosto que son temporadas media-alta. Es importante que tengas en cuenta cuales serán las restricciones de uso de tu unidad, para que así tengas claro cuando la podrás utilizar.

La distribución de utilidades es con base al rendimiento de cada unidad o es un pool que se distribuye entre todos los propietarios?

Los Condo Hoteles en Punta Cana tienen las dos modalidades, Faranda Single1 por ejemplo es a través de un pool de renta, así que no importa que unidad esta rentada, todos los ingresos se juntan y se dividen entre los propietarios de acuerdo al valor inicial de su unidad. Así funcionara también el Palace Suites by Whyndam en Downtown Punta Cana. En otros casos la distribución de los ingresos sera por ocupación de la unidad, y lo que hacen las operadoras hoteleras es que rotan las unidades equitativamente entre los inversionistas, este por ejemplo sera el caso de Universe at Cap Cana. En Condo Hotel Partners preferimos cuando es un pool de renta, porque eso le da mucha mas transparencia a la operación del hotel. Independientemente de que unidad esta ocupada, los ingresos se distribuyen equitativamente.

Cuanto es la administración y que incluye?

Punta Cana es una region que se esta valorizando a una velocidad increíble, y eso ha llevado a que las administraciones continúen subiendo, hace un par de años las administraciones eran alrededor de $2 dólares por metro cuadrado, en este momento lo mas común es que sea de $3 dólares por metro cuadrado. Estas administraciones cubren el mantenimiento de las areas comunes, y se deberán pagar siempre, independientemente si la unidad esta rentada o no.

Quien paga los servicios públicos, seguros y los impuestos de la propiedad, la operadora hotelera o el dueño de la unidad en el condo hotel?

Lo mas común en Punta Cana es que la operadora hotelera se quede con el 30% de los ingresos y distribuya entre los propietarios el 70% después de descontar servicios y administración que ellos mismos se encargaran de cancelar antes de hacer la distribución de utilidades. En otros casos como Faranda Single1 en Downtown Punta Cana la operadora hotelera se encargara de todos los gastos de operación, seguros, servicios públicos, e impuestos, y distribuirán entre los dueños el 75% de las utilidades, mientras que la operadora hotelera se quedara con el 25%.

El proyecto es completamente hotelero o tendrá unidades para residentes de larga estadía?

En Condo Hotel Partners siempre buscamos condo hoteles que vayan a ser exclusivamente de renta corta, tener propietarios que están de larga estadía mezclado con visitantes que están de paso, dificulta y complejiza innecesariamente la operación del hotel. La operación y rentabilidad es mas fácil y transparente cuando todos los dueños tienen una meta común. Lo que si nos gusta es por ejemplo el proyecto de Momentum at Vistacana, que va a tener tres edificios, dos de ellos de larga estadía y uno exclusivamente de renta corta. El beneficio de este modelo es que al ser así, el 66% de la propiedad estará siempre ocupada, garantizando una base importante del ingreso de administración. Por otro lado es muy posible que la mayoría de los residentes en los edificios de larga estadía sean extranjeros que recibirán visitas frecuentes de amigos y familiares; estos a su vez preferirán quedarse en el Condo Hotel que esta a pasos de la residencia permanente de estos propietarios. Es muy difícil encontrar en Punta Cana proyectos con estas características, pero Momentum at Vistacana es una de estas joyas, y una de nuestras inversiones favoritas en Punta Cana.