Que retorno puedo esperar al invertir en un condo hotel?

La inversion en hoteles es por lo general una buena inversion para inversionistas institucionales pero inversionistas individuales por lo general fracasan al adquirir condo hoteles. La principal razón es que los inversionistas privados cuentan con analistas financieros y de mercados que estudian las inversiones cuidadosamente antes de adquirir una propiedad, y en la mayoría de los casos aseguran créditos muy cómodos y de largo plazo. Los inversionistas institucionales cuentan con grandes recursos y alianzas para terminar los proyectos rápidamente y normalmente tienen gran experiencia en el desarrollo y administración de estos inmuebles.

Los inversionistas individuales por otro lado no cuentan con las mismas herramientas, y normalmente los desarrolladores no comparten con los compradores el mismo nivel de información que comparten con inversionistas institucionales. Durante mi carrera en hospitality he visto muchos compradores individuales que adquieren una unidad en un condo hotel, sin ni siquiera saber cual es el desarrollador o la compañía que manejara la operación del hotel. Por estas razones en la mayoría de los casos estas los resultados de estas inversiones son muy pobres, y representan grandes perdidas para inversionistas individuales.

Muchos condo hoteles son desarrollados por empresas que no se especializan en la construcción de hoteles y ese es el primer riesgo para los inversionistas. Por ejemplo el VOU Bogota es desarrollado por Canales Desarrolladores, una empresa que se especializa en la construcción de centros comerciales, no de hoteles. Sin implicar que el desarrollo vaya a ser un fracaso, lo mas probable es que los costos sean mayores que un desarrollador dedicado exclusivamente a hoteles.

Antes de invertir en un condo hotel es importante entender que la utilidad total esta compuesta por dos partes, la primera por la tasa de retorno anual, y la segunda por valorización. La taza de retorno anual es muy fácil de calcular, es simplemente el ingreso neto anual, dividido por el costo total de la inversion. Por ejemplo en una propiedad de US $125,000 con un ingreso neto anual de US $7,000, la taza de retorno anual es de 5.6% ($7,000/$125,000).

Retorno de Inversión en un condo hotel

En condiciones normales, con una inflación del 2% es normal ver tazas de retorno anual del 15%. Por ejemplo en el caso de un condo hotel ya establecido el retorno de inversion ideal se puede calcular de la siguiente manera: Un condo hotel establecido debe generar $1 dólar por noche por cada $1,000 dólares de inversión con una ocupación minima del 60%. En nuestro ejemplo anterior una propiedad de $125,000 debería generar $125 dólares por noche, para un total de $2,250/mes (al 60% de ocupación). De estos $2,250, se debe deducir aproximadamente el 70% que van directamente a cubrir los gastos de franquicia, servicios, insumos, impuestos y administración, para un ingreso neto mensual de $675. Este ingreso de $675, representa un ingreso de $8,100/año para un total de retorno de inversion de 6.48% ($8,100 / $125,000). Para calcular el retorno total, no solo se debe considerar la taza de retorno anual, sino que se deben adicionar las ganancias por por valorización o plusvalía que se materializan en el momento de la venta.

Hay que tener en cuenta igualmente que la inflación canibaliza los retornos de una inversión en un condo hotel. Por ejemplo una inflación del 13.1% como lo fue en Colombia en el 2022, puede resultar en una taza de retorno anual negativa. Tomando como ejemplo el caso anterior de nuestra propiedad de US $125,000, con una taza interna de retorno de 6.48% se traduce en realidad en perdidas del -6.62% cuando se ajusta por inflación (6.48% - 13.1%)

Irónicamente, esta es una situación normal, por ejemplo projectionhub analizo 61,974 hoteles de propietarios individuales en Estados unidos y encontró que el retorno de inversion típico de un hotel en el 2019 fue de -2% cuando se descontaba la inflación. De allí que es muy importante al analizar el retorno total de la inversion, incluir igualmente las ganancias por valorización o plusvalía, eso nos da el retorno total de la inversión.

Para calcular el retorno total, se debe usar el análisis de taza interna de retorno. En este análisis es posible incluir gastos de reparación, costos de créditos adquiridos y ganancias de valorización o plusvalía.

Valorización o plusvalía en un condo hotel

El segundo elemento que se debe tener en cuanta y que genera la mayoría de la utilidad cuando se invierte en un condo hotel es la valorización, o plusvalía. En finca raíz es normal ver valorizaciones anuales del 7% En periodos de alta inflación como en el que vivimos ahora, las inversiones en condo hoteles se convierten en una herramienta de protección contra la devaluación, pues los hoteles pueden ajustar sus tarifa mas rápido que lo que lo pueden hacer los propietarios de casas y apartamentos para vivienda familiar que lo puede hacer solamente después de que expira el contrato actual, generalmente firmado a un año.

Costos financieros al adquirir un condo hotel

Hay que tener en cuenta que en periodos de alta inflación como el actual, financiar un condo hotel es prácticamente un suicidio financiero, y la razón es muy simple. Como vimos en nuestro ejemplo anterior en periodos de alta inflación la taza de retorno anual puede ser de 0% o menor, así que la única ganancia sera por valorización o plusvalía. El servicio de la deuda genera un gasto que debe salir de la taza de retorno anual. En momentos como este, en el que las tazas de interés están por encima del 6% en Estados Unidos, servir una deuda alta, por ejemplo el 80% del valor de la propiedad, puede generar perdidas para el inversionista, pues la taza de retorno anual no alcanzaría para cubrir los abonos de capital e intereses de la deuda que se adquirió. Es por esta razón que en periodos de alta inflación lo mejor es invertir en un condo hotel pagando de contado, o pagando anticipadamente un 50% o más del valor total de la propiedad, así los intereses se calculan sobre un monto de préstamo más bajo y hay mas posibilidades de servir esta deuda satisfactoriamente.

Analizando casos concretos de proyectos que se construyen en la actualidad podemos ver como independientemente de la estructura de pagos, e incluso la ubicación geográfica estos proyectos ofrecen retornos muy similares. El proyecto Samara Lombok en Indonesia ofrece retornos de inversión del 8.6% y valorización del 6% con una ocupación estimada del 70%, estos cálculos basados en una propiedad de $427K USD y una tarifa diaria promedio de $540.

Proyecto Samara Lombok

Uno de los proyectos de Condo Hotel mas interesantes en la actualidad. Lombok en un destino en crecimiento que se ha beneficiado enormemente de la popularidad de su vecino Bali. En el papel este proyecto deberia dejar por lo menos 14.6% de retorno total. Incluido flujo de efectivo y valorización. https://samaralombok.com/

En resumidas cuentas, bajo condiciones normales, la inversion total que se puede esperar en un condo hotel es del 15% taza de retorno anual, y un 20% si se incluye la realización de las utilidades por la venta (valorización o plusvalía) en un periodo de 10 años. Esto sin incluir costos financieros por créditos adquiridos que se deben tener en cuenta al calcular la taza interna de retorno.

Aunque el panorama para cada inversionista es particular, existen muchas formas de incrementar la rentabilidad de un condo hotel que podrás encontrar en este artículo.