Antes de invertir en un condo hotel como local o extranjero es importante identificar el destino ideal. La identificación del destino debe hacerse de mayor a menor, empezando por el país y terminando en la ubicación exacta de la region o ciudad en donde se planea invertir.

Identificar el país es muy importante debido a que las políticas regionales pueden ser favorables o desfavorables para la inversion. Hay tres elementos importantes que se deben revisar a nivel país:

1. El país consta de políticas amigables para inversionistas extranjeros?

2. Existen beneficios tributarios para compradores de proyectos turísticos?

3. Es un mercado en crecimiento?

Lo primero que hay que tener en cuenta al invertir en un condo hotel es identificar si el país tiene políticas favorables o desfavorables para inversionistas extranjeros, históricamente han existido algunos destinos amigables para inversionistas extranjeros como por ejemplo Panama o Costa Rica, pero recientemente muchos países han flexibilizado sus políticas para atraer capitales del exterior. Incluso en algunos países como Panama es posible obtener ciudadanía con $100,000 dólares de inversion, algo similar sucede con algunas islas del Caribe como Antigua & Bermuda, Dominica, Grenada, St. Kitts, and St. Lucia.

Por obvias razones los destinos mas amigables para inversionistas extranjeros son aquellos que se benefician enormemente del turismo, y como consecuencia han creado incentivos tributarios para inversionistas específicamente en ese sector. Este es por ejemplo el caso de la ley CONFOTUR (158-01) de República Dominicana, bajo esta ley desarrolladores de proyectos turísticos no pagan impuestos en los insumos de obra, lo que disminuye significativamente los costos de venta. Los compradores de estos proyectos bien sean nacionales o extranjeros también se benefician pues no deberán pagar el impuesto del 1% del valor de la propiedad por 10 a 15 años dependiendo el proyecto. También estarán exentos del pago del 3% del valor de la propiedad par el registro y transferencia del inmueble.

Históricamente estas políticas han tenido un impacto muy positivo en desarrollos turísticos, los compradores no solo adquieren una propiedad en buenos términos, sino que el desarrollo de otros proyectos similares en la misma region, elevan la calidad del todo el entorno, posicionando el area como un destino mucho mas atractivo.

En Colombia por ejemplo en el 2002 se creo la ley 788 en la cual se proveía una exención de impuestos para todos los hoteles nuevos por un periodo de 30 años. La vigencia original de esta ley era de 15 años y se calcula que durante este periodo se construyeron 46,000 habitaciones y se remodelaron otras 26,000. (INCP, 2019) Nunca en la historia de Colombia se había visto una construcción hotelera de esta envergadura. Esto mejoro muchísimo la oferta hotelera, y como siempre sucede mejoro la percepción y el posicionamiento del destino. Este tipo de beneficios puede generar un retorno de inversion tanto para desarrolladores como para compradores de un 10-20%. Hay que tener en cuenta sin embargo que en Latinoamérica las leyes no están escritas en piedra, por ejemplo la ley 1819 del 2016 en Colombia revertió el derecho de los hoteles de estar exentos del impuesto a la renta. Casos similares se han visto en otros países. Como toda inversion, estos son algunos de los riesgos que se pueden correr y que es importante tener claros desde el principio.

Finalmente es importante entender si el destino esta en expansión o en decadencia. Actualmente existe una gran demanda en destinos como Tulum en Mexico y Punta Cana en República Dominicana. Esta popularidad se debe a que son destinos con una buena conectividad aérea, con proyectos terminados que han resultado de gran éxito, y con una buena infraestructura receptiva, incluido vías de acceso, tour operadores, restaurantes, bares y entretenimiento. En la peninsula de Yucatán por ejemplo se esta construyendo el tren Maya, que conectará Cancun, con Playa del Carmen, Tulum y Merida. En Punta Cana se esta expandiendo el aeropuerto internacional y acabo de abrir sus puertas Katmandu, el primer parque temático en el Caribe.

Instituto Nacional de Contadores Públicos. (2029). Por fallo de la Corte Constitucional 2.500 hoteles no pagarán más impuesto del 9%. Retrieved from https://incp.org.co/fallo-la-corte-constitucional-2-500-hoteles-no-pagaran-mas-impuesto-del-9/