Como el Fenómeno de Titularizacion Puede Afectar tu Inversion en un Condo Hotel?
La mayoría de las personas tienen la percepción de que invertir en finca raíz es una inversion segura, y si lo fue, hasta 1970. Que cambio desde entonces? que la finca raíz paso de ser un activo transado entre personas a ser un activo transado entre instituciones financieras e inversionistas. Este proceso se conoce con el termino de titularización, y la creación de dicha figura financiera se le atribuye a Lewis S. Ranieri a principios de los 70. A través de este proceso, activos financieros de poca liquidez como las hipotecas de vivienda, se convierten en un titulo de renta fija que pueden ser comprados y vendidos en los mercados de capitales como las bolsas, o entre instituciones financieras, e incluso gubernamentales, como los bancos centrales.
El proceso es sencillo, cuando una persona financia una propiedad con una institución bancaria, esta institución junta varios de estos prestamos y los vende a inversionistas interesados en renta fija a largo plazo. Con esta operación, los bancos reciben el pago anticipado por los prestamos que han hecho, disminuyendo así el riesgo a largo plazo, y capitalizándose nuevamente para poder hacer mas prestamos. Adicionalmente en esta operación los bancos continuan sirviendo el préstamo, y reciben una compensación de los inversionistas por recolectar los pagos y destruir las utilidades, con la titularización a los bancos les dejo de interesar mantener prestamos en sus libros a 15 o 30 años, lo que ha convertido los prestamos de vivienda en un activo mas de valores que puede subir y bajar de precio de acuerdo al apetito de bancos y grandes inversionistas.
El empaquetamiento de varias hipotecas en un solo producto financiero se conoce con el nombre de MBS (Mortgage-backed securities) por sus cifras en ingles, y que a principios de los 2000 explotaron en popularidad. En el 2003 las ventas de CDO (collateralized debt obligations) que incluían en su mayoría mortgage-backed securities eran de tan solo $30 billones, para el 2006 ya eran de $225 billones, un mercado 10 veces mas grande.
Como la venta de estos CDO resultaban tan rentables y de bajo riesgo para los bancos, estos empezaron a competir por prestamos hipotecarios, relajando mucho los estándares de crédito, pues incluso los créditos hipotecarios de alto riesgo se podían empaquetar con créditos hipotecarios de bajo riesgo y vender a inversionistas como un solo producto financiero con una alta calificación. El incremento de estos créditos hipotecarios de alto riesgo, introdujeron inestabilidades en el sistema, que fue lo que causo la crisis de hipotecaria en los Estados Unidos en el 2008, en ese año estos prestamos de alto riesgo entraron en mora, y los precios de esos CDOs se desplomaron, arruinando todas aquellas entidades e inversionistas que los habían adquirido o que habían apostado a través de CDS (credit default swaps) que estos nunca ivan a caer. .
Lo que ha causado este fenómeno de titularización, es que la compra y venta de finca raíz empezó a ser influenciada por la oferta y la demanda de estos instrumentos financieros y no por la necesidad real de individuos de adquirir vivienda. Al incentivar la demanda con bajas tazas de interés, y bajos estándares para la otorgacion de créditos, los precios de las casas suben, y los bancos empiezan a ofrecer linear de créditos sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) para que las personas puedan seguir comprando una segunda o tercera propiedad. Esto ha introducido un nivel de volatilidad nunca antes visto en finca raíz, y esta volatilidad ha venido acompañada de incrementos y caídas de los precios mucho mas drásticos y repentinos.
Como los Condo Hoteles son también unidades de vivienda que en su mayoría son adquiridos por inversionistas individuales a través de créditos, la compra y venta de MBS (mortgage-backed securities) tiene una gran influencia en los aumentos y caída de precios de estas propiedades.
Si los bancos empiezan a percibir apetito del publico por condo hoteles, es posible que muchos de estos prestamos se titularizen y se vendan empaquetados a inversionistas e instituciones financieras. Esto generaría una demanda por estos títulos que a su vez se trasladaría en la relajación de estándares de crédito, con el fin de poder generar mas créditos. Entre mas créditos se otorguen, mas competencia por las unidades existentes, y por consiguiente precios mas altos. En momentos así, los inversionistas de condo hoteles al igual que de viviendas, deben abstenerse de comprar, pues si la historia es una buena consejera, los precios volverán a su normalidad una vez la demanda se normalice.
Pagar un precio muy alto por una unidad en un condo hotel es una mala inversion a largo plazo. Existen muchos condo hoteles en el que los ingresos ni siquiera les alcanza a los propietarios para servir la deuda, que en muchas ocasiones es de tan solo del 60% o menos.